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Quelle documentation un propriétaire peut-il exiger d’un locataire avec un animal d’assistance ? | Solutions juridiques Whitman, LLC

Quelle documentation un propriétaire peut-il exiger d'un locataire avec un animal d'assistance ?  |  Solutions juridiques Whitman, LLC


Camille Saint-Saens interdit de son vivant la représentation de sa suite comique Carnaval des animaux. Créée il y a 100 ans, la suite se compose de 14 mouvements, dont chacun est une caractérisation musicale d’un animal. Défilé de Saint Saëns dans le zoo composé de lions, poules et coqs, ânes sauvages, tortues, éléphants, kangourous, un aquarium, un coucou, une volière, un cygne ainsi que des animaux moins conventionnels du zoo : animaux à longues oreilles, pianistes , et les fossiles, est devenu un favori pour les concerts d’enfants.

La caractérisation satirique de Carnival of the Animals des pianistes, constamment obsédés par la technique, comme l’équivalent des bavardages d’animaux, comme les singes, résonnera davantage chez les adultes. Et si l’on écoute attentivement le mouvement des « fossiles », on peut entendre des thèmes d’œuvres antérieures de Saint-Saëns.

Parfois, la liste des animaux qui peuvent apporter un soutien émotionnel aux personnes handicapées peut sembler aussi longue et variée que les animaux du Carnaval. Par exemple, le Washington Post a récemment inclus un article sur WallyGator, un alligator de soutien émotionnel qui va partout avec Joseph Henney. Un autre animal de soutien émotionnel inhabituel, Dexter le paon, est devenu célèbre en 2018 lorsqu’une compagnie aérienne ne lui a pas permis de voyager avec son propriétaire. Et en 2020, une lapine nommée Coco a fait l’actualité lorsqu’elle s’est envolée de San Francisco pour le Japon avec son propriétaire – en classe affaires, rien de moins.

Les lois concernant les animaux d’assistance et de soutien émotionnel peuvent être déroutantes pour les propriétaires et les conseils peuvent varier en fonction du type d’animal et de sa fonction. Par exemple, récemment, le Département du logement et du développement urbain (HUD) a déposé une plainte pour discrimination contre Fox Run Apartments à Shawnee, Kansas, sa société de gestion immobilière, Peterson Properties, Inc., et plusieurs employés de Peterson, alléguant qu’ils avaient fait preuve de discrimination à l’encontre d’un homme handicapé en exigeant des certifications médicales inutiles comme condition pour emménager dans un appartement avec son Doberman de soutien émotionnel de 70 livres.

Cet article traite des problèmes liés à l’accusation de Fox Run Apartments, des lois que les propriétaires et les gestionnaires doivent respecter lors de l’évaluation de l’hébergement pour les animaux d’assistance et de soutien émotionnel, et de la manière dont les exigences peuvent varier en fonction de l’animal spécifique.

L’accusation de discrimination du HUD

HUD allègue que le plaignant (que j’appellerai Jim) a rempli une demande de location pour louer un appartement pour lui, son fils adolescent et son animal de soutien émotionnel Doberman de 70 livres le 2 juin 2020. Fox Run interdit généralement les animaux de compagnie qui pèsent plus de 25 livres. Ainsi, avec la demande, Jim a fourni une lettre d’un psychiatre d’un centre médical du ministère des Anciens Combattants (VA) indiquant que le trouble lié à la santé mentale de Jim était considéré comme un handicap en vertu de la FHA. Le psychiatre de VA a en outre écrit qu’un chien était nécessaire pour la santé mentale de Jim et a prescrit un chien de son choix pour aider à atténuer ses symptômes.

Jim a contacté le propriétaire à plusieurs reprises et le 16 juin 2020, Fox Run a “approuvé sous condition” la demande de Jim et a fixé une date d’emménagement au 29 juin 2020. Pour la première fois, Fox Run a demandé un formulaire supplémentaire appelé un « Accommodement raisonnable – Formulaire de vérification par un tiers (formulaire de vérification) de son médecin.

Le formulaire de vérification posait trois questions :

  1. Le locataire potentiel est-il handicapé tel que défini par la FHA ?

  2. En fonction du handicap spécifique, cette personne a-t-elle besoin de l’adaptation demandée exactement comme indiqué (c’est-à-dire, probablement le chien exact que Jim possèded) d’avoir la même jouissance des lieux qu’un résident non handicapé ?

  3. Si on vous le demandait, témoigneriez-vous de cela dans le cadre d’une procédure judiciaire ou administrative ?

Jim a rapidement signé l’autorisation sur le formulaire de vérification, et Fox Run l’a faxé au bureau du psychiatre VA mais n’a pas reçu de réponse. Le 23 juin 2020, Fox Run a informé Jim que le formulaire de vérification devait être rendu avant le 26 juin 2020, sinon la demande de Jim serait refusée. Ce jour-là, Jim a contacté le bureau du psychiatre VA et a appris que le médecin serait en vacances jusqu’au 29 juin 2020. Après avoir appris l’absence du psychiatre, Jim a demandé que sa date d’emménagement soit reportée.

Fox Run a exigé que Jim fournisse le formulaire de vérification avant le 26 juin. Lorsque cela ne s’est pas produit, Fox Run a annulé le bail de Jim. Des notes internes indiquent qu’un employé de la gestion immobilière a déterminé que la lettre initiale du psychiatre VA était “insuffisante”. Jim, qui devait quitter son appartement actuel avant le 30 juin, a été contraint d’obtenir un autre appartement à un coût plus élevé.

Loi sur les Américains handicapés

L’Americans with Disabilities Act (ADA) et les lois nationales et locales peuvent s’appliquer lors de l’évaluation des logements pour tous les types de biens immobiliers.

L’ADA exige un hébergement uniquement pour les « animaux d’assistance » et définit étroitement les « animaux d’assistance ». Seuls les chiens (et, dans certaines circonstances, les chevaux miniatures) peuvent être des animaux d’assistance. En vertu de l’ADA, les animaux d’assistance doivent être formés pour effectuer un travail ou effectuer des tâches pour une personne handicapée. Les réglementations de l’ADA excluent les animaux de soutien émotionnel qui ne sont pas entraînés pour effectuer une tâche spécifique, même s’il s’agit de chiens.

L’ADA exige que les animaux d’assistance soient autorisés dans les zones d’hébergement public. Cela signifie que les bureaux de location d’appartements et les entreprises ouvertes au public, ainsi que les restaurants, les hôtels, les cabinets médicaux, les magasins et les écoles, doivent autoriser les animaux d’assistance dans toutes les zones où les membres du public sont généralement autorisés.

Ce n’est que dans ces circonstances limitées qu’un propriétaire peut exclure un animal d’assistance :

  • Le maître-chien ne peut pas ou ne contrôle pas l’animal d’assistance

  • L’animal d’assistance n’est pas propre

  • L’animal d’assistance constitue une menace directe pour la santé ou la sécurité d’autrui qui ne peut être réduite ou éliminée par une modification raisonnable des pratiques ou des procédures.

La question de savoir si un animal d’assistance constitue une menace directe doit être fondée sur l’animal spécifique en question, et non sur des spéculations ou sur l’expérience avec d’autres animaux. Ainsi, un propriétaire ne peut pas exclure tous les chiens d’une race particulière en se basant sur la réputation d’agressivité de la race. Il doit y avoir des preuves que l’animal d’assistance en cause constitue une menace avant qu’il puisse être exclu.

Exigences de la loi sur le logement équitable

En plus de l’ADA, la plupart des propriétaires résidentiels doivent se conformer à la FHA. La FHA exige qu’un propriétaire fournisse des aménagements raisonnables aux personnes handicapées qui utilisent des animaux d’assistance.

Les animaux d’assistance et les animaux de soutien émotionnel sont des « animaux d’assistance » en vertu de la FHA. Ainsi, la FHA peut exiger qu’un propriétaire autorise les chats, les lapins et éventuellement même les paons ou les alligators, s’ils sont des animaux de soutien émotionnel.

Les propriétaires qui reçoivent une demande d’hébergement en autorisant un animal d’assistance doivent évaluer la demande en tenant compte des considérations suivantes :

  • Si le locataire a un handicap (défini comme une déficience physique ou mentale qui limite considérablement une ou plusieurs activités majeures de la vie)

  • L’animal travaille-t-il ou effectue-t-il des tâches, fournit-il une assistance ou des services, ou fournit-il un soutien émotionnel à la personne handicapée ?

  • Les services ou le soutien de l’animal atténuent-ils un ou plusieurs symptômes ou effets du handicap de la personne handicapée ?

Si le handicap d’une personne n’est pas visible, les propriétaires peuvent demander à la personne handicapée une documentation sur son handicap et la nécessité d’un animal d’assistance. Si le handicap est apparent, mais que la nécessité d’un animal d’assistance ne l’est pas, le propriétaire peut demander des documents justifiant la nécessité de l’animal d’assistance.

Par exemple, un propriétaire peut demander des documents à une personne ayant un handicap mental qui a un animal de soutien émotionnel si le handicap et le besoin de l’animal ne sont pas apparents. Mais un propriétaire ne peut pas demander à une personne aveugle avec un chien-guide une preuve de son handicap ou de la nécessité de l’animal d’assistance. Par exemple, si une personne a une mobilité réduite et utilise un fauteuil roulant, mais que le besoin d’un animal d’assistance n’est pas apparent, le propriétaire ne peut s’enquérir que du besoin d’un animal d’assistance.

Si une personne se qualifie pour un logement en ayant un animal d’assistance ou de soutien émotionnel, la FHA annule et remplace toutes les limitations “pas d’animaux” ou de taille ou de type d’animal généralement applicables aux locataires. Les propriétaires ne peuvent pas facturer de frais ou de caution pour les animaux d’assistance ou de soutien émotionnel. Cependant, les locataires sont responsables des dommages causés par leurs animaux d’assistance.

Le propriétaire n’est pas tenu d’héberger un animal d’assistance si :

  • L’accommodement représenterait une charge financière et administrative excessive

  • Le logement modifierait fondamentalement la nature des services du propriétaire

  • L’animal d’assistance spécifique constitue une menace directe pour la santé ou la sécurité d’autrui, et cette menace ne peut être réduite ou éliminée par un autre aménagement raisonnable.

  • L’animal d’assistance spécifique causerait des dommages substantiels à la propriété d’autrui, et ces dommages ne peuvent être réduits ou éliminés par un autre aménagement raisonnable.

Comme pour l’ADA, la question de savoir si un animal d’assistance constitue une menace directe ou causerait des dommages importants doit être basée sur l’animal spécifique en question, et non sur des spéculations ou sur l’expérience avec d’autres animaux.

Qu’est-ce que HUD dit que Fox Run Apartments a fait une erreur?

HUD dit que la demande de Fox Run Apartments pour le deuxième formulaire n’était pas nécessaire. Par conséquent, HUD allègue que le refus de louer à Jim en l’absence du formulaire était une discrimination illégale fondée sur son handicap.

En janvier 2020, le Bureau du logement équitable et de l’égalité des chances (FHEO) du HUD a publié l’avis 2020-01 (avis FHEO), qui a été conçu pour aider les fournisseurs de logements et les personnes handicapées à évaluer le besoin d’un animal d’assistance. À cette époque, le HUD a observé dans l’avis de la FHEO que 60 % de toutes les plaintes de la FHA concernaient des demandes d’aménagements raisonnables pour les animaux d’assistance.

L’avis FHEO note qu’une note du professionnel de la santé du locataire qui confirme le handicap de la personne ou le besoin de l’animal de soutien émotionnel est fiable à condition que le fournisseur ait une connaissance personnelle de l’état de la personne. L’accusation HUD allègue que Jim a fourni ces informations du psychiatre VA, mais que Fox Run Apartments les a considérées à tort comme inadéquates.

En outre, l’avis FHEO note qu’un fournisseur de logements ne peut pas exiger des types de preuves spécifiques (ou, dans ce cas, un formulaire particulier) si les informations fournies par le locataire répondent aux exigences du HUD. Plus précisément, l’avis FHEO ne permet pas au propriétaire d’exiger que le fournisseur déclare qu’il est disposé à témoigner au sujet du handicap de la personne. Cette partie du formulaire du propriétaire était donc déraisonnable.

L’objection de Fox Run Apartments au chien de Jim était qu’il dépassait la limite habituelle de 25 livres sur la taille de l’animal. L’avis FHEO rappelle aux propriétaires qu’ils ne peuvent pas limiter la race ou la taille d’un chien utilisé comme animal d’assistance – toute limitation doit être spécifique au chien en question. Ainsi, Fox Run Apartments n’était pas autorisé à s’opposer au chien de Jim en raison de sa taille, et Fox Run Apartments ne pouvait pas non plus exiger que le fournisseur de Jim certifie qu’il avait besoin de ce chien exact.

L’Avis FHEO traite les demandes d’aménagements permettant aux animaux de soutien affectif différemment selon le type d’animal. Les propriétaires ont peu ou pas de latitude pour s’opposer aux animaux “généralement gardés dans les ménages”, tels que les chiens, les chats, les petits oiseaux, les lapins, les hamsters, les gerbilles, les cobayes, les poissons, les tortues et les animaux similaires généralement gardés à la maison.

Pour les animaux qui ne sont généralement pas gardés dans les ménages, comme un alligator ou un paon, la personne qui demande l’hébergement a la charge de fournir des documents attestant qu’un type particulier d’animal est nécessaire comme hébergement. L’avis FHEO donne l’exemple d’un singe dressé pour effectuer des tâches pour un individu paralysé. Ou, une personne souffrant d’allergies graves pourrait avoir besoin d’un animal non conventionnel auquel elle n’est pas allergique.

La plainte HUD ne décrit pas les défenses de Fox Run Apartments – et il est rare qu’une accusation atteigne ce point sans résolution à moins que le propriétaire ne croie en sa position. Cependant, cette affaire est une mise en garde pour les propriétaires concernant l’exigence de formulaires internes spécifiques ou la limitation de la taille ou de la race des animaux de soutien émotionnel.

Cette série s’inspire de l’expérience et de la passion d’Elizabeth Whitman pour la musique classique pour illustrer des solutions créatives aux défis juridiques rencontrés par les entreprises et les investisseurs immobiliers.

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